Kupno nieruchomości na kredyt jest złożonym i czasochłonnym procesem. Jak zatem przeprowadzić go jak najsprawniej? Jakich błędów się wystrzegać, aby możliwie szybko i bezpiecznie stać się właścicielem swojego wymarzonego domu lub mieszkania?
Dzisiaj prezentujemy 2 pierwsze wskazówki i porady prawne kluczowe w tym temacie. Ich znajomość może być niezwykle cenna i zaoszczędzić Ci kilku miesięcy poślizgu w nabyciu upatrzonej nieruchomości oraz ponoszenia niepotrzebnych kosztów.
1. Historia kredytowa
Zanim udasz się do banku i zaczniesz sprawdzać swoją zdolność kredytową, zanim złożysz jakikolwiek wniosek o przyznanie kredytu hipotecznego, koniecznie upewnij się, że Twoja historia kredytowa ujawniona w odpowiednich rejestrach nie spowoduje z miejsca odrzucenia Twojego wniosku. Banki sprawdzają kredytobiorców głównie w tych dwóch: Biuro Informacji Kredytowej (BIK) oraz BIG Info Monitor. Każdy może pobrać raport z tych rejestrów, wiąże się to z niewielką opłatą, ale naprawdę warto.
Choć możesz być przekonana/y o tym, że nie ma najmniejszej możliwości, abyś miał/a jakiekolwiek nieuregulowane i przeterminowane zobowiązanie, okazuje się, że dobrze to sprawdzić, gdyż np. w BIK-u mogą być ujawnione długi powstałe nawet kilka lat temu, o których nie masz wiedzy.
Przykład z praktyki? Jeden z banków kilka już lat temu otrzymał od swojego klienta dyspozycję zamknięcia rachunku bankowego, która z winy tegoż banku nie została zrealizowana. Niemniej klient był przekonany o tym, że konto dawno temu zostało zamknięte – nie otrzymywał żadnych wyciągów, żadnej korespondencji z tego banku, żadnych wezwań do zapłaty (choć bank posiadał jego aktualne dane kontaktowe). Dopiero po złożeniu w bankach wniosków o kredyt wyszło na jaw, że osoba ta posiada nieuregulowane od kilku lat zobowiązania z tytułu opłat za prowadzenie rachunku bankowego.
Choć suma zadłużenia wynosiła jedynie mniejsze kilkaset złotych, była przeszkodą nie do ominięcia do zaciągnięcia kredytu hipotecznego z powodu tak długiego przeterminowania długu i każdy z banków odmówił udzielenia kredytu. Sprawę trzeba było wyjaśniać z bankiem, który nie zamknął konta, następnie czekać, aż bank ten przekaże informację o braku zadłużenia do BIK-u, a potem jeszcze aż BIK wykreśli wpisane tam zobowiązania. Tymczasem umowa przedwstępna była już podpisana, bo banki wymagają jej do złożenia wniosku o kredyt i termin podpisania umowy przyrzeczonej (umowy sprzedaży) okazał się niemożliwy do zachowania.
2. Umowa przedwstępna
Ten temat zasługuje na osobny wpis, jednak w tym chcę zwrócić uwagę na dwie ważniejsze kwestie w kontekście zaciągania kredytu hipotecznego, które powinny się w te umowie znaleźć, to jest: odpowiednio długi termin zawarcia umowy sprzedaży (umowy przyrzeczonej) oraz zapis o prawie kupującego do zwrotu zadatku w przypadku odmowy udzielenia kredytu przez, powiedzmy, co najmniej 2 banki.
Choć takiej odmowy większość z nas się nie spodziewa, z różnych przyczyn (np. takich jak ta opisana w pkt. 1) może się jednak tak zdarzyć. A wtedy nie tracisz kwoty zadatku, która praktycznie w każdej umowie przedwstępnej zakupu nieruchomości występuje. Z racji nieoczekiwanych zdarzeń, np. wydłużonego czasu oczekiwania na przekazanie potrzebnych bankowi dokumentów sprzedającego, okresu wakacyjnego, w którym banki pracują wolniej etc., warto wpisać w umowie przedwstępnej termin z jakimś marginesem czasu. Zapewnij sprzedającego, że zależy Ci na jak najszybszej realizacji transakcji, jednak trzeba być przygotowanym na trudne do przewidzenia w tym momencie okoliczności.
Poniżej propozycja zapisu umożliwiającego zwrot zadatku. Dodatkowo można też zamieścić zapis, który zabezpieczy Cię np. przed nieoczekiwanym podwyższeniem kwoty wymaganego przez bank wkładu własnego.
Strony umowy zgodnie postanawiają, że w przypadku kiedy małżonkowie ………….., przedstawią dwa odmowne zaświadczenia o udzieleniu kredytu bankowego lub dwa banki podwyższą wysokość wymaganego dotychczas wkładu własnego, na zakup przedmiotowego Lokalu, podpisane przez dwóch uprawnionych pracowników banku, jeżeli jest to wymagane do prawidłowej reprezentacji banku, wówczas Sprzedająca ………….., zwróci małżonkom ………………….. kwotę ………….. zł (…………….. złotych).
Zwrot zadatku nastąpi w terminie 7 dni od otrzymania przez Sprzedającą pisemnego wezwania na jej adres wskazany na wstępie niniejszej umowy; przy czym dwukrotna próba doręczenia na ww. adres będzie traktowana jako skuteczne doręczenie wezwania. Dodatkowo wezwanie do zwrotu zadatku może być przesłane do Sprzedającej na adres mailowy: …………….
W wezwaniu o zwrot zadatku małżonkowie …………………… wskażą numer rachunku bankowego do zwrotu zadatku, wraz z dołączonymi zaświadczeniami o odmowie udzielenia kredytu lub udokumentowaną informacją o podwyższeniu wysokości wymaganego dotychczas wkładu własnego przez dany bank. Strony ustalają, że przekazanie Odmowy banku o udzielenie kredytu może najpóźniej nastąpić do dnia ……………………roku.
